La reforma liberalizadora de 2013, adem\u00e1s de no dar los resultados esperados en lo relativo al incremento de la oferta de vivienda y la moderaci\u00f3n de los precios, ha situado al arrendatario de una vivienda como residencia habitual en una posici\u00f3n de debilidad que no responde a las condiciones m\u00ednimas de estabilidad y seguridad con las que se debe dotar al inquilino de una vivienda en posesi\u00f3n de justo t\u00edtulo.<\/p>\n
A efectos de contextualizar el marco normativo en el que nos vamos a mover, cabe recordar que el art\u00edculo 47 de la CE proclama el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y, a nivel internacional, la Declaraci\u00f3n Universal de Derechos Humanos de Naciones Unidas en su art\u00edculo 25, sit\u00faa la vivienda como objeto de un derecho fundamental de las personas, tan elemental y b\u00e1sico como el alimento, el vestido o la asistencia m\u00e9dica.<\/p>\n
La presente reforma se construye en base a 5 grandes motivos<\/p>\n
PRIMER MOTIVO –<\/strong> La grave situaci\u00f3n de vulnerabilidad econ\u00f3mica y social de un gran n\u00famero de familias y hogares para afrontar los pagos de una vivienda en el mercado. Seg\u00fan los datos de Eurostat, en 2017, m\u00e1s del 42% de los hogares espa\u00f1oles, destinaron m\u00e1s del 40% de sus ingresos al pago de alquiler. Adem\u00e1s, en los \u00faltimos tres a\u00f1os, el precio del alquiler se ha incrementado en m\u00e1s de un 15% u, en algunas localizaciones, el incremento duplica el registrado en el conjunto de Espa\u00f1a.<\/p>\n SEGUNDO MOTIVO –<\/strong> El desigual comportamiento del mercado del alquiler de vivienda<\/p>\n TERCER MOTIVO<\/strong> –<\/strong> La escasez de parque de vivienda social. En Espa\u00f1a, la cobertura de vivienda social es inferior al 2,5% de los hogares, cifra que contrasta con las registradas en otros pa\u00edses europeos como Francia, Reino Unido, Holanda, Suecia, Austria o Dinamarca (15%).<\/p>\n CUARTO MOTIVO –<\/strong> Creciente n\u00famero de desahucios vinculados a contratos de alquiler. Se est\u00e1 registrando un crecimiento anual de casi el 5%.<\/p>\n QUINTO MOTIVO –<\/strong> Necesidad de responder a las deficiencias en materia de accesibilidad que sufren diariamente las personas con discapacidad y movilidad reducida en un contexto demogr\u00e1fico marcado por un progresivo y alarmante envejecimiento de la poblaci\u00f3n.<\/p>\n \u00b7 De las reformas realizadas, las m\u00e1s significativas y que van a tener mayor afectaci\u00f3n practica son, a grandes rasgos, las siguientes:<\/p>\n 1- Se recuperan los plazos anteriores a la Ley 4\/2013, de 4 de junio – SE ESTABLECE EN 5 A\u00d1OS EL PERIODO DE PRORROGA OBLIGATORIA. EN EL CASO DE QUE EL ARRENDADOR SEA UNA PERSONA JUR\u00cdDICA, EL PLAZO FIJADO ES DE 7 A\u00d1OS.<\/p>\n 2 – Pr\u00f3rroga t\u00e1cita: Llegada la fecha del vencimiento del contrato o de cualquiera de sus pr\u00f3rrogas, y una vez transcurrido el periodo de pr\u00f3rroga obligatoria, si no existe comunicaci\u00f3n de alguna de las partes en la que se establezca la voluntad de no renovarlo con 4 MESES de antelaci\u00f3n al cumplimiento de los 5 o 7 a\u00f1os (en funci\u00f3n de si el arrendador es persona f\u00edsica o jur\u00eddica) y con 2 meses de antelaci\u00f3n el caso del inquilino, el contrato se prorrogar\u00e1 ANUALMENTE durante 3 a\u00f1os m\u00e1s.<\/p>\n 3 – Se fija en 2 mensualidades de renta como M\u00c1XIMO, la cuant\u00eda de las garant\u00edas adicionales a la fianza (aval, dep\u00f3sito) salvo que se trate de contratos de larga duraci\u00f3n.<\/p>\n 4 – Se establece por Ley que los gastos de gesti\u00f3n inmobiliaria de y de formalizaci\u00f3n del contrato ser\u00e1n a cargo de arrendador, cuando este sea persona jur\u00eddica.<\/p>\n <\/p>\n PROPIEDAD HORIZONTAL (T\u00edtulo II)<\/em><\/strong><\/p>\n Se establecen modificaciones en el r\u00e9gimen de propiedad horizontal con objeto de impulsar la realizaci\u00f3n de obras de MEJORA DE LA ACCESIBILIDAD recogidas en el art\u00edculo 10.1.B) de la Ley de Propiedad Horizontal.<\/p>\n Se incrementa hasta un 10% del \u00faltimo presupuesto ordinario la cuant\u00eda del fondo de reserva de las comunidades de propietarios y se establece la posibilidad de que tales recursos se destinen a la realizaci\u00f3n de obras obligatorias de accesibilidad.<\/p>\n DESAHUCIO DE VIVIENDA<\/strong><\/em><\/p>\n El t\u00edtulo III incorpora dos modificaciones del procedimiento de desahucio de vivienda. La primera, especifica que deber\u00e1 fijarse por el \u00f3rgano judicial el d\u00eda y la hora exactos de los lanzamientos. La segunda, introduciendo el tr\u00e1mite de comunicaci\u00f3n a los servicios sociales y, cuando afecte a hogares vulnerables, estableciendo que la determinaci\u00f3n de la situaci\u00f3n de vulnerabilidad producir\u00e1 la suspensi\u00f3n del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo m\u00e1ximo de un mes, o de tres meses cuando el demandante sea persona jur\u00eddica. De Por \u00faltimo, el t\u00edtulo IV, recoge tres medidas en relaci\u00f3n a la Ley de Haciendas Locales:<\/p>\n En primer lugar, se except\u00faa de la obligaci\u00f3n de repercutir el impuesto al arrendatario cuando el arrendador sea un ente p\u00fablico en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jur\u00eddica.<\/p>\n En segundo lugar, se modifica la regulaci\u00f3n del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con car\u00e1cter permanente, mediante su remisi\u00f3n a la correspondiente normativa sectorial de vivienda, auton\u00f3mica o estatal, con rango de ley, al objeto de que pueda ser aplicado por los ayuntamientos mediante la aprobaci\u00f3n de la correspondiente ordenanza fiscal.<\/p>\n Y, por \u00faltimo, se crea una bonificaci\u00f3n potestativa de hasta el 95 por ciento para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jur\u00eddica, a la que podr\u00e1n acogerse las viviendas sujetas a reg\u00edmenes de protecci\u00f3n p\u00fablica en alquiler o viviendas en alquiler social en las que la renta est\u00e1 limitada por un determinado marco normativo.<\/p>\n <\/p>\n
\nesta forma se clarifica el procedimiento, introduciendo mayor seguridad jur\u00eddica y medidas espec\u00edficas para atender a aquellas situaciones que demanden una mayor protecci\u00f3n social.<\/p>\n